選擇房屋二胎-轉貸-增貸哪個好?

我們知道,房屋二胎、轉貸、增貸的定義是這樣的:

房屋二胎:房屋已經有房貸時,再把房屋拿去第二次抵押貸款。
房屋轉貸:將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。
房屋增貸:房貸戶把已經還給銀行的房貸本金,再借出來。增貸就像是和銀行重新打一個新的房貸合約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸合約,借款人同時需要負擔2個房貸費用。

房屋二胎、民間二胎、房貸轉貸是什麼意思?

所謂「房貸轉貸」,就是將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。

借款人可以向 A 銀行詢問截至轉貸當日未償還的本息,由 B 銀行代為償還,領取「清償證明」,並到地政重新設定抵押(將抵押銀行由 A 改為 B)。由於轉貸時,B銀行會重新針對房子鑑價,如果房子有增值,通常可提供增貸,如有申辦增貸,除了原來的房貸外,B 銀行還會將增貸的額度撥款到貸款人的帳戶,增加資金彈性。

  • 1. 如果原貸銀行評估你的案件沒有增貸空間,另一間銀行認為有增貸空間時再轉貸。
  • 2. 轉貸因需要代償、塗銷所以時間會比增貸的時間來的長而且需多支出轉貸的費用。
  • 3. 申辦大概是2~4星期左右撥款。
  • 4. 利率約2%左右 還款的時間約20~30年。
  • 5. 貸款條件較二胎房貸嚴格。
  • 6. 持分房屋如果要辦理,必須所有持分人都同意,沒辦法單單就某一部份的持分房屋辦理。
  • 7. 房屋轉貸,省息金額須大於辦理的費用。

房屋二胎、民間二胎、房貸轉貸、房貸增貸是什麼意思?

是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後,可能因為資金調度上的需求,再次申請辦理新增的房屋貸款增貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金,再借出來。
增貸就像是和銀行重新打一個新的房貸合約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸合約,借款人同時需要負擔2個房貸費用。

有資金需求時,我認為先問原貸款銀行,因為:

  • 1. 如果往來紀錄良好,有利於重談利息的籌碼。
  • 2. 向原銀行申請房貸增貸所衍生的費用最少。
  • 3. 有往來默契,申請時自然較容易核准。
  • 4. 申辦大概是2星期左右撥款。
  • 5. 利率約2%左右 還款的時間約20~30年。
  • 6. 貸款條件較二胎房貸嚴格。
  • 7. 持分房屋如果要辦理,必須所有持分人都同意,沒辦法單單就某一部份的持分房屋辦理。

房屋二胎、房屋轉貸是什麼意思

是在不動產抵押設定時的辦理第二順位抵押設定貸款專為債權之擔保而設,通常是用在房屋都可以設定第二順位抵押權

 一、房屋二胎、房子二胎的特點

  •  特色: 自有房屋不限坪數、不限屋齡,信用不良或慣性遲繳皆可辦理。
  •  條件: 年滿二十歲之房屋所有人皆可辦理。
  •  額度: 以信義、永慶、台灣房屋交叉評估後所得房價為依據,最高可貸滿全額。
  •  還款年限: 1-10年 可分一次結清和分期攤還,二胎年息6% ,7年本利攤,每借一百萬,月還14,609元 7年84個月總計還122萬,還款日期超出五日內不計息,還款金額最低以一萬元為單位,提前還款無違約金問題。
  •  貸款利率: 年息4%~14%起。
  •  檢附文件: 土地、建物所有權狀、身分證正本、印鑑證明、近半年的銀行存摺往來明細。
  •  相關事項: 線上估價->現場拍照->核定額度利率->簽約完成撥款 。以上核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利。

二、二胎房貸、二胎利率比較

貸款金額跟利息的比較 貸款100萬 貸款200萬 貸款300萬
年息4% 分7年本利還 月繳13,669元 分7年本利還 月繳27,338元 分7年本利還 月繳41,007元
年息5% 分7年本利還 月繳14,134元 分7年本利還月繳28,268元 分7年本利還 月繳42,402元
年息6% 分7年本利還 月繳14,609元 分7年本利還 月繳29,218元 分7年本利還 月繳43,826元
年息7% 分7年本利還 月繳15,093元 分7年本利還 月繳30,186元 分7年本利還 月繳45,279元
年息8% 分7年本利還 月繳15,587元  分7年本利還 月繳31,173元 分7年本利還 月繳46,759元
年息9% 分7年本利還 月繳16,090元 分7年本利還 月繳32,179元 分7年本利還 月繳48,268元

需要資金時,怎麼選擇比較好呢?

先在原銀行詢問增貸的可行性,如沒空間再評估轉貸,最後才是二胎房貸!

以上貸款方式並沒有一定的優劣,差別在於使用的時機及能否順利過件。站在客戶的立場,民間二胎、房屋二胎一定是替客戶爭取最佳的方案,但有時因客戶的需求及條件不同如:

  •  資金需求的多寡
  •  希望還款年限長短等
  •  承作轉貸增貸條件不易達到
  •  無法證明固定收入者等

民間二胎、房屋二胎會視情況給予客戶不同的建議。畢竟每位客戶的狀況都不相同,還是得依個案來了解後規劃。

一、優先選擇原銀行增貸

房貸增貸是找原銀行好呢?還是辦理轉貸轉至另一間銀行呢?房屋增貸要注意什麼?
我認為你應該優先考量的銀行,是「原貸款銀行」因為:

  1. 如果往來紀錄良好,有利於重談利息的籌碼。
  2.  向原銀行申請房貸增貸所衍生的費用最少。
  3.  有往來默契,申請時自然較容易核准。
  4.  除非原貸款銀行你不想往來或是有其他申請上的困難點,此時再來討論轉貸也不遲。

二、增貸行不通之後接著才是評估房屋轉貸

房屋轉貸要注意什麼?主要考量點是什麼?

要先知道:「房屋是否有殘值?」

  1.  要知道房屋殘值就是要請銀行鑑價,銀行鑑價原則上會低於市價1成-2成 ;例如1千萬的房屋,銀行鑑價大約8百萬-9百萬之間 ,房屋有殘值就有機會增貸。
  2.  申請人的收入是否足以負擔房貸月付金也就是還款的能力然房貸有抵押品,但是銀行還是審核償還能力,所以你的收入多寡及負債狀況也會影響房屋增貸的金額。
  3.  資金用途需要事先交代清楚。用途請避免用在投資高風險的產品上,例如說要貸款來投資股票…..

接下來,辦理房屋轉貸整個流程到撥款大概需要多少時間呢?

一般來說房屋轉增貸款處理時間,最短大約為7~10個工作天,但如果送件資料不足,可能會拖延12~15個工作天;貸款申請人的的信用紀錄無虞,房屋座落的位置、屋況也不錯,有機會較快通過審查,如果銀行還是遲遲未核發貸款,民眾卻又急迫需要在1~3天中用錢,可以參考民間房地二胎,只需1~3天就可以完成設定及撥款了。

增貸及轉貸都不考慮時,最後才評估二胎

因為房屋二胎、轉貸、增貸這三者都是需要鑑價的,所以要準備的資料及辦理流程都是大同小異。只是轉貸會多出一個代償的流程。

需要準備什麼資料?

  • 一般在進行二胎房地產貸款申請前須準備好a.房屋土地權狀正本。b.雙證件正本。3.印鑑章與印鑑證明。

    在依照五大步驟就可以請代書協助處理,依序為:

    1.申請:請撥打服務專線0920-558-923或加LINE-ID:@f6866免費諮詢。

    2.估價:本行代書將針對物件,基於土地或屋況、市價行情、實價登入、持有時間、公告現值等等因素協助評估可貸金額、利息等等。

    3.審核:審核完後就會將核貸金額、每期應繳金額、利息向你報告。

    4.設定:如果前面流程進行順利,最後銀行人員或是代書會與貸款人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時,要事先安排時間。

    5.撥款:簽約對保後,設定完成時就會將核貸金額進行撥款。

    因此無論你遇到什麼貸款問題,有時候還是可以找貸款代辦機構協助你處理,畢竟這些機構有許多專家可以協助你,不過還是需要再申辦前好好地了解相關訊息,這樣也才能事半功倍!

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