房屋貸款、房屋地上權貸款 房屋沒有土地的所有權,因此房價比一般房屋更低,可以辦理房貸,但利率較高。「使用權房屋」則是等同於長期租約,沒有所有權狀,不能辦理房貸。

台灣房價易漲難跌,年輕人買不起房,或是一買房,就立刻淪為屋奴,被高額的房貸壓得不得翻身,這樣的情況已經成為台灣社會的嚴重問題。

在這樣的情況下,許多建商開始推出房價比較低的「地上權住宅」,售價只要一般新建案的六到七成。

可是,到底什麼是「地上權房屋」?買地上權房屋划算嗎?再者,地上權房屋可以辦房屋貸款嗎?

「地上權房屋」:只買了「房屋」的所有權

首先要釐清的,就是所謂的地上權房屋,就是這一批住宅是由建設公司向政府標購了50~70年的「地上權」,等於是向政府承租土地,在這塊土地上興建房屋來出售。土地的所有權仍然是屬於政府的,建商在把房屋賣給民眾之後,購屋民眾擁有的,是房屋的所有權,而沒有土地的所有權。

就是因為沒有土地所有權,地上權房屋才能比一般的「土地所有權房屋」便宜三成以上。這也是地上權房屋最大的優勢。

除了沒有「土地所有權」之外,地上權房屋的屋主對於「房屋」的所有權,與一般住宅是一樣的,買賣、出租,完全不受影響。許多地上權住宅由於位在精華地段上,近年來房屋轉售的價格漲幅也不低。但是地上權住宅的價格,實際上會隨著的地上權剩餘年限的減少,房價也跟著遞減。

另外,也是由於沒有土地所有權,因此地上權房屋的屋主不需要每年繳交地價稅(但必須繳納地租),房屋轉賣的時候,也不需要繳土地增值稅。

那麼,有許多人會有疑問:「地上權只有七十年,那麼等我老了之後,不就要被趕出門了?」

事實上,如果以台灣人平均壽命80歲來看,一位年輕人如果在30 歲買地上權住宅,絕大多數人在有生之年,都不會碰到土地被收回的問題。另外,依照現行法規,如果地上權屆滿的時候,房屋還堪用,住戶也可以委託建商向政府繼續承租土地,繼續使用房屋。

房屋貸款、房屋地上權貸款「使用權房屋」:等於買了長期租約

除了地上權房屋之外,還有一種「使用權房屋」。這種房屋的性質,簡單來說就是建商向政府承租土地興建房屋,而房屋的「所有權」留在建商手中,建商只是把房屋的50~70的「使用權」賣給民眾,等於是一個長期租約,不能自行轉售。

這樣的「使用權房屋」,價格就更便宜了,大約只要一般住宅的三到四成。

房屋貸款、房屋地上權貸款「地上權房屋」房貸利率略高

問題來了,「地上權房屋」與「使用權房屋」可以辦房貸嗎?

答案是,「地上權房屋」可以辦房貸,房屋的所有權就是抵押品,但是有些銀行不承作,利率也可能比一般住宅稍高,年利率大約在2.3%~3%左右。貸款成數也可能比較低,大約在五到六成。

房屋貸款、房屋地上權貸款「使用權房屋」無法辦房貸

至於「使用權房屋」,則是因為根本沒有土地及房屋的「所有權」,沒有擔保品可以提供給銀行,所以是不能辦理房屋貸款的。因此,要買使用權住宅的民眾,只能利用信用貸款來取得資金,或是由建商出面,向銀行申辦貸款,再轉給購屋者。

房屋貸款、房屋地上權貸款申請房貸時,需要準備這些資料

  • 1. 收入資料:最近6個月的薪轉存摺封面和內頁(須先補登存摺)或是去年的扣繳憑單。
  • 2. 財力證明:最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁(須先補登存摺,由於銀行主要要看存摺餘額,並確認不是為了貸款臨時存進去的,所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1~2家銀行存摺影本)、定存證明、股票和基金明細(可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考,雖然因股價波動較大,銀行通常不認列資產,但仍有加分作用)、保險合約影本等,確認你有存款和可供變現的投資,讓銀行提高你的還款能力額度。
  • 3. 買賣資料:買賣合約影本、買賣合約價金流程,如匯款單和支票影本,證明買賣確實存在。

房屋貸款、房屋地上權貸款辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

以上是地上權是什麼?地上權房屋與使用權房屋有什麼差異?都可以辦房貸嗎?的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

找貸款代辦公司收費會很高嗎?

貸款代辦的費用會因每間公司而有所不同,也會因為所申請的貸款項目而不同,所以並沒有一定的訂價,大部分的代辦行情落在4~15%,只要代辦公司協助申請者成功核貸到款項便會產生費用,因此無論是否要委託代辦公司協助處理,還是要在申辦前仔細了解貸款所需要的相關費用,在雙方都能同意下再進行辦理,這樣才不會引起不必要的糾紛。

找貸款代辦公司申請二胎房屋貸款需要準備什麼?

一般在進行二胎房地產貸款申請前須準備好a.房屋土地權狀正本。b.雙證件正本。3.印鑑章與印鑑證明。

在依照五大步驟就可以請代書協助處理,依序為:

1.房屋二胎、貸款申請:請撥打服務專線0920-558-923或加LINE-ID:@f6866免費諮詢。

2.房屋二胎、貸款估價:本行代書將針對物件,基於土地或屋況、市價行情、實價登入、持有時間、公告現值等等因素協助評估可貸金額、利息等等。

3.房屋二胎、貸款審核:審核完後就會將核貸金額、每期應繳金額、利息向你報告。

4.房屋二胎、貸款設定:如果前面流程進行順利,最後銀行人員或是代書會與貸款人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時,要事先安排時間。

5.房屋二胎、貸款撥款:簽約對保後,設定完成時就會將核貸金額進行撥款。

因此無論你遇到什麼貸款問題,有時候還是可以找貸款代辦機構協助你處理,畢竟這些機構有許多專家可以協助你,不過還是需要再申辦前好好地了解相關訊息,這樣也才能事半功倍!

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