房屋二胎、民間二胎、二胎利率為何比房貸高 會比一胎房貸的利率高的原因是因為風險,風險高低決定了利率的高低。這裡包含借款人的還款能力及債權清償順序;舉例來說信貸是沒有擔保品的貸款,是用使用個人的信用狀況向銀行申辦貸款,因為是沒有擔保品所以利率會比有擔保品的房屋貸款或是土地貸款來的高,當沒能力還款時銀行並沒有擔保品可以拍賣來清償債權,債權收不回來的風險比較高,所以利率會比房貸高出不少。

二胎利率高是因為風險來自債權清償順序

萬一債務人沒能力還款時,拍賣房屋來清償債務時必須是先清完第一順位房貸後還有剩餘,才輪到二順位房貸。有可能是付完規費稅金,清完一胎房貸之後已經沒有剩餘的金額來清二胎的貸款,雖然二胎也是有擔保品的房屋貸款,但債權收不回來的風險相對比較高,所以利率會比原來的房貸高出不少。

舉例來說,原房貸餘額加上一成的二胎房貸後,總貸款金額一胎的餘額加上二胎,如果已達到九成,萬一拍賣房屋卻賣不到原本估價房價的九成,那二順位房貸就會面臨無法完全確保債權,二胎的債權方就會產生損失,風險高利率就會比較高。

也因為如此才會有部份銀行是把二胎當成信用貸款的方式來放款的。

二胎利率高低影響因素

項目 利率較低 利率較高
地段 地段好 地段比較偏遠
信用狀況 貸款繳費紀錄良好 貸款繳費遲繳紀錄多
貸款成數 房屋殘值高 房屋殘值低
屋況 房屋現況良好 房屋現況很差
收入狀況 收入穩定 沒有工作

房屋二胎、民間二胎、二胎利率為何比房貸高 二胎利率高低的結論是:

  • 通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高相對的利率也會較低一點。
  • 第一順位抵押的貸款成數越高,第二順位可貸金額越低相對的利率也會較高一點。

二胎簡單來說,指的就是用同一間房屋去設定第二順位的抵押權後取得資金。

  • 如果二順位的債權人是銀行就稱為銀行二胎,最高可貸新台幣300萬元,利率則介於年息4%~14%,最長年限10年。
  • 如果二順位的債權人是租賃公司就稱為租賃公司二胎,最多可達新台幣300萬元,利率約在年息6%到16%,最長年限10年,可貸到鑑價110%。
  • 如果二順位的債權人是民間金主就稱為民間二胎,月利率約1%至3%間,貸款金額沒有上限,最高額度可達房價90%以上。
  • 如果二順位的債權人是當鋪就稱為當鋪二胎;月利率約2%至9%間,貸款金額沒有上限,最高額度可達房價100%以上。

房屋二胎、民間二胎、二胎利率為何比房貸高 二胎利率比較表

項目 二胎房貸 一般房貸
擔保品 房屋債權的第二順位 房屋債權的第一順位
貸款金額 最高300萬(銀行二胎,民間二胎則沒有上限) 房屋鑑價的5~8成
年利率 3.5%~14%起 1.6%~3%起
貸款年限 5年-15年 15年~30年(部份銀行有40年的)
優點 介於信貸與房貸間的選擇
貸款額度高於信貸
辦理時間少於房貸
有擔保品過件率高
利率低
有寬限期
期限長
可抵稅
缺點 沒有寬限期
貸款金額有限制
利率較高
期數較短
無法以房貸科目抵稅
申辦時間約2~3星期
審核條件多

房屋二胎、民間二胎、二胎利率為何比房貸高 使用二順位房貸的時機?

  1. 原有房貸是政府優惠房貸,不想放棄低利率的優惠房貸時就用二胎房貸來處理。
  2. 原貸銀行無法增貸或是沒辦法轉貸時: 原行增貸、轉增貸兩者的利率都接近約為市場平均值1.8%~2.5%。如果可以辦請先辦理原行增貸、轉增貸。目前並不是每間房子都能做轉增貸,也有可能原本貸款成數就很高了,現在平轉都有困難,銀行也不會讓您轉增貸。轉貸後的利率和一胎房貸是一樣的。
  3. 無法辦理信用貸款: 本身負債比已高到無法再借出信用貸款。

房屋二胎、民間二胎、二胎利率為何比房貸高 的優點是申請人提供的擔保品或信用較差時,選擇二胎房貸則較容易申辦成功。二胎雖然利率較高但因為手續簡便、時程短,對於短時間需要資金周轉的借款人也較便利。

房屋二胎、民間二胎、二胎利率為何比房貸高 申辦二胎主要考量

  • 1.對資金需求額度的高低:目前如果是相同貸款人申辦二胎跟信貸時的結果是二胎貸款額度高於信貸,利率低於信貸,不受22倍的限制。
  • 2.借款人對於利率的要求、資金與時間的緊迫度:轉貸會需要有代償塗消設定的流程要執行所以花的時間會比較多。因房屋二胎申辦速度快於房貸轉貸,辦理天數手續過程低於轉貸,如果是急需用錢的人就適合申辦二胎。
  • 3.視房屋實際的增貸空間與效益:增貸是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後,可能因為資金調度上的需求,再次申請辦理新增的房屋貸款增貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金,再借出來。房貸還了愈多時增貸才會有增貸空間。如果是像剛繳滿寬限期時又要在增貸或是轉貸通常是不太會有空間,就適合申辦二胎。
  • 4.視申請者可以提供的工作與財力等資料:一般來說自由業、八大行業、無登記自營商、工作領現無薪轉勞保者,縱使信用正常且有收入,但因沒有申報稅額,也沒有繳納所得稅證明,更無法提出制式的財力證明的人就適合申辦二胎房屋二胎、民間二胎、二胎利率為何比房貸高。

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房屋二胎估價是怎麼估的?

常常遇到客戶會說我的房子市價多少多少的?一胎的貸款餘額還剩多少?那二胎的額度可以貸多少? 目前我的房子市價2千萬;目前房貸的貸款餘額還有1200萬那還可以在貸多少?
目前我的房子市價8百多萬;一胎的貸款餘額還有300多萬;那二胎還可以在貸400萬可以嗎?每天面對這樣子的問題,我們還是先要求客戶提供房屋及土地的權狀或是謄本進行房屋二胎估價。

為什麼不直接將房貸轉貸就好了啊!為什麼要辦房屋二胎貸款?有些客戶原有房貸是政府優惠房貸,不能移轉到別家銀行放棄優惠利率,向原本的銀行談增貸無法通過、或是轉貸後增加金額不

申請二胎估價前需要有的觀念是房子本身條件決定了大部分的貸款額度,條件中「區域」是首要重點,房屋所在地是否為鬧區,交通樞紐(如捷運站等),所在區域相同建物的成交行情都是一開始決定了房屋貸款的額度高低主要的因素。

房屋二胎估價後會核貸主要的目的是借款人將來有能力還清之餘,再多賺利息錢,最壞的考量是一旦有一天還不起了,處理方式就是直接拍賣房子來作清償。所以房子對債權人方有兩個意義,一是當作貸款的擔保品,二是用房子的價值來決定貸款的上限。

那房屋貸款都已經還了幾年後,二順位房貸可以在貸多少?

房屋二胎估價 評估項目

一.房屋市值:估價應該也是最重要也最基本的一個關鍵,如果不動產坐落基地成交量很小,或特殊案件,那估價的速度可能會較慢,因為房屋二胎公司要較長時間估算市值。如果是在台北那估價應該幾小時就可以估出來了,評估的目的是要以將來萬一要拍賣房子時好脫手為考量。

  • (一)地段:地段、地段、地段很重要所以講3次,地段會決定房子基本價值,房屋所在地是否為鬧區,交通樞紐,所在區域相同建物的成交行情,這才是房子價值的最主要關鍵,好地段的房子拍賣時較好脫手。
  • (二)房子的年份:通常會有<屋齡+貸款年限不逾一定年份>的限制,屋齡過老也可能不予承作。建物的耐用年限和殘餘價值越低,到最後建物沒有殘餘價值只剩土地的價值而已。民間業者也會考量如果萬一客戶還不出錢來的時候,拆掉後重蓋還有沒有利潤的空間,例如之前處理過一件在二林最熱鬧的市場中一間老建物,如果承作二胎後貸款的額度已經等於或是略高於市價了,最後還是有金主願意放款,原因是拆掉後重建在出售還是有相當的利潤空間,不過還是以當地金主或是投資客比較有志願。
  • (三)房子的建築方式:加強磚造、RC鋼筋混凝土結構、SC結鋼骨結構、SRC鋼骨鋼筋混凝土結構,不同的建築方式影響的是建物的使用壽命及安全性,當然價值當然不同。
  • (四)土地持有面積的價值:最常聽到的是房子為什麼便宜不下來,是因為土地愈來愈貴了。房子會折舊,但土地不會,就算把房子拆了,只是光賣土地,還能照市價賣土地坪數。大樓持有的土地面積較小,透天持有的土地面積相對較多,估算價值也比較高。
  • (五)內部屋況:屋況也是估價的考慮點,有裝潢坪價平均可多1~3萬也不一定,若有裝修,估價會提升一些。有些中古屋有重新整修或裝潢過是有加分的,這部分估價時如果有需要會安排現況或是要求屋主提供照片做考量。
  • (六)鄰近嫌惡設施地區:垃圾場、焚化爐、廢棄物處理場、高壓線、變電所、神壇、葬儀社、墳墓、污染性工廠、風化場所、殯儀館、瓦斯儲存槽、瓦斯店或分裝場、加油站、加氣站、地震受損建物、畸零地、違章佔用地。等
  • (七)嚴重瑕疵:輻射屋、海砂屋、凶宅、經常性淹水區域、危險山坡地社區、結構瑕疵等等,或是列為折除、徵收或禁建者。將來拍賣也難脫手,承貸的意願也會大幅減低,甚至不肯貸款。
  • (八)如果是套房產品,小套房、陽光屋、非規格化或15坪以下,一般銀行也不太願意承做貸款。(陽光屋:類似「地下室房屋」必定是採光或日照,而且是可以宜居的房子,某些建地受限自然坡地、或是高低落差的地形所致,為了有效利用樓層及空間,蓋多一點戶數,建商就把一半露出地面、一半身處地底的地下室,規劃成同樣有窗戶、有獨立門戶的陽光屋。陽光屋的優點,當然就是較便宜的房價。大約是正常房價的5至7折)
  •  (九)另外有些地方空屋率高、郊區、新市鎮、公設比高、違建過高、露台外推都會影響貸款的額度。頂樓加蓋因有產權不清的問題,估價時通常不會計入。就只會依權狀上有的坪數估價。如果該不動產買賣頻繁,研判是否為投資案件若是,估價會較保守。

上面的說明如果覺得太複雜了,快速知道自己的房子到底有多少價值呢?

這邊提供您簡易的方法 a.房屋坐落大約位置/社區名稱 b.公寓/電梯/屋齡/樓層/坪數大小 c.車位(機械/平面) d.其他(凶宅/海砂/輻射) 及上內政部實價登錄官方網站查詢。

二.前順位借款金額:前順位的借款是否滿貸、超貸、貸款成數過高, 房屋二胎很多業者都只敢最多貸到8成,因為只要市場房價下修兩成,就變成全額貸款。

三.房屋有無查封、訴訟、禁止移轉項目:如果有任何一項可能就沒辦法進行房屋二胎‧不動產有可能因為已無殘值、持分、限制登記、信託、預告登記或特殊地目別、原住民保留地等很多理由無法借款。

四.土地增值稅:土地增值稅是一項隱藏的成本,如果不動產持有時間已經非常久了,再加上土地持分大,或者當時以贈與方式取得,或繼承後五年內移轉,都可能有高額的土地增值稅,會影響很大的借款成數,二胎業者在估價時會列入成本之一不可不注意。

五.其他的國家欠稅

房屋二胎估價確實也是一門專業, 非具備充足的專業知識不足以勝任,綜合上述的五大點之後就會估出市價、算出稅金、目前貸款的餘額就會有二胎房貸可貸款的金額了。

放款單位對風險的接受度也是決定貸款成數的重要因素,目前從銀行、租賃公司、民間代書、當鋪業者,各有各的評估方式,貸款成數是80%到110%都是有人在承作的。好的物件不怕借不到錢,不好的物件如果貸款人條件又不好就比較困難處理了。